10 užitečných tipů k vyřízení hypotéky
1. Nemovitost
Nedovolte, aby vás někdo nutil do rychlých rozhodnutí. Je důležité si nemovitost prověřit jak po technické stránce, tak po té právnické (nejsou u nemovitosti omezena vlastnická práva, není nemovitost zatížená věcným břemenem?). V prvních chvílích se nám nabízí např. veřejný internetový přístup do katastru nemovitostí. Zde bychom neváhali využít služeb právníka specializujícího se na tuto problematiku.
2. Vlastní zdroje
Pokud se rozhodnete pro koupi nemovitosti, měli byste mít k dispozici finanční hotovost, tj. vlastní zdroje. Několik let poskytovaly banky hypotéky v plné výši zástavní hodnoty nemovitosti, to se ale změnilo. Centrální banka se tímto snaží chránit bankovní instituce před příliš ,,štědrým půjčováním“. Toto opatření komplikuje život zejména mladým lidem, kteří neměli dostatek času si vytvořit finanční rezervy. Netřeba však házet flintu do žita, i s tímto problémem se na nás můžete s důvěrou obrátit.
3. Bonita klienta
Banka chce znát zdroj a výši příjmů klienta a tyto údaje důkladně ověřuje. Bohužel ne všechny peníze, které klient měsíčně získá, jsou uznatelným příjmem při schvalování úvěru. V případě mzdy je to jednoduchá rovnice, ale existují zde komplikace v podobě pracovního poměru na dobu určitou, zkušební doby, výpovědní lhůty, práce na živnostenský list a mnoho dalšího. Také je zde nepřehledná oblast příjmů z pronájmu, výživného, podpory v mateřství a rodičovských příspěvků. To vše může v bance skončit nepříjemným překvapením. Zatímco jedna banka může tyto příjmy uznat v plné výši, jinde tak benevolentní být nemusí. Proto je dobré se obrátit na odborníka se znalostí trhu, který zpracovává množství komplikovaných případů a má přehled a zkušenosti v daném oboru.
4. Úrokové sazby
Zde bohužel platí, že ne vše je tak dobré, jak se může na první pohled zdát. Příliš mnoho klientů se nechá nachytat na lákavé úrokové sazby. Ty jsou však zpravidla něčím podmíněny (zřízením a užíváním účtu u banky, zřízením rizikového nebo majetkového pojištění, zřeknutím se mimořádných splátek aj.). U takovýchto slev si klient musí porovnat, kolik ušetří na straně jedné a co ho to bude stát na straně druhé. Jde zde hlavně o otázku užitné hodnoty takto získaných produktů. Především by vás měli zajímat celkové náklady. Naše hypoteční specialistka má přehled o trhu, zná veškeré ,,chytáky“ a využívá pokročilé analytické nástroje. Také je díky svým kontaktům schopná vyjednat v bance lepší podmínky, než které si klient domluví sám.
5. Proces schvalování úvěru
Nespoléhejte na to, že proces vyřízení hypotéky je otázka pár dní. Každý slušný a zkušený poradce vám řekne, že to je v řádech několika týdnů, někdy i celý měsíc. Všechny dokumenty, které banka požaduje musí být v odpovídající kvalitě (originály, kopie, ověřené kopie). Nejvíce času zabere odhad nemovitosti, kdy záleží na lokalitě a na tom, jestli zrovna třeba není doba dovolených. Často je potřeba aktuální list vlastnictví, snímek katastrální mapy, nabývací titul apod. Naše hypoteční specialistka má s hypotékami mnohaleté zkušenosti a dovede dobře odhadnout časovou náročnost případně předvídat nejrůznější možné komplikace.
6. Úvěrová smlouva/čerpání
Tady opravdu důrazně doporučujeme číst od začátku do konce. A ještě navíc předsmluvní informace, všeobecné podmínky, úvěrové podmínky. Opravdu je toho hodně a není to záživné čtení. Ovšem, může se vyplatit! Ne že by zde byli na klienty přichystány pasti, ale mohou zde být chyby a nelogičnosti, které vám později můžou zkomplikovat čerpání nebo plnění následných závazků. Opravdu se nebojte oslovit naší hypoteční specialistku, která smlouvu prostuduje a upozorní vás na všechna případná rizika. Stejně tak vás mile ráda doprovodí do banky k samotnému podepisování smluv. Může být velice užitečné mít s sebou někoho, kdo stojí na vaší straně.
7. Mimořádné splátky
Byť je hypoteční úvěr běh na dlouhou trať (někdy i 20 nebo 30 let a více), mějte na paměti alespoň to nejdůležitější – hypotéku můžete kdykoli splatit. I když má banka nárok na úhradu nákladů, které ji tím vzniknou (což je pochopitelné), naštěstí je pro klienta v zákonu stanovená situace, kdy banka nemá na žádnou náhradu nárok a musí vám umožnit splatit mimořádnou splátku bezplatně (především jde o situaci, kdy se mění fixace úrokové sazby). Dále má klient právo splatit 25 % úvěru vždy jednou ročně v období jednoho měsíce před výročím smlouvy. Další situace jsou např. prodej nemovitosti, těžké onemocnění nebo úmrtí klienta, na které zákon myslí.
8. Rizikové pojištění
Toto pojištění nabízí většina bank. Pojištění jsou u každé banky rozdílná, ale pojištění těch nejzávažnějších, které mohou klienta potkat – tj. trvalá invalidita nebo dokonce smrt, kryjí všechna riziková pojištění nabízená bankami. Některé banky také nabízejí možnost pojistit se proti neschopnosti splácet hypoteční úvěr z důvodu dlouhodobé pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání. Zde doporučujeme si důkladně prostudovat konkrétní pojistné podmínky. Některé banky poskytují za sjednání pojištění slevy např. na úrokové sazbě hypotečního úvěru (jde o slevu za pojištění, které je sjednáno v konkrétní bance, nelze mít sjednáno jakékoli rizikové pojištění). Hlavním důvodem pojištění by měla být potřeba se pojistit proti nepříjemným událostem a ne ona sleva na úrokové sazbě! Tato volba by měla být otázkou racionální úvahy, a nikoli emocí vzbuzených vidinou nižší úrokové sazby.
9. Úschova u notáře/advokáta/banky
Při koupi nemovitosti se vždy setkávají dvě strany, a sice kupující a prodávající. Panuje zde jistá nedůvěra, a proto do hry vstupuje třetí strana, která je důvěryhodná a pomůže zajistit vzájemné vypořádání závazků (zpravidla notáři, advokáti, banky nebo realitní kanceláře). Tato instituce vezme peníze na úhradu kupní ceny do úschovy. Je to v okamžiku, kdy prodávající ještě nepodal návrh na katastr na vklad vlastnického práva. Kupující ale nemusí mít obavu – pokud prodávající nezajistí převod vlastnického práva, peníze z úschovy nedostane a vrátí se zpět kupujícímu. Za nejvhodnější se jeví banky a notářské úschovy (používají standardizované smlouvy o úschově).
10. Služby hypotečního specialisty
I když nepochybujeme o tom, že banky na pozicích zaměstnávají odborníky, bohužel se nedá očekávat, že zaměstnanec banky upozorní klienta na výhodnou akci konkurence. Z toho důvodu má nezastupitelnou roli hypoteční specialista/makléř, který je objektivní a jeho hlavní prioritou je spokojený klient. Spolupracuje s širokou škálou různých institucí, a tak je vždy schopný vám vybrat nejlepší řešení přímo na míru. Stejně tak má díky objemu své práce nejen dobrou vyjednávací pozici v bankách, ale hlavně mnohaleté zkušenosti, o které je ochotný se podělit.
